分譲マンションを購入するときに注意すべきポイントとは

花と空

分譲マンションの購入。

初めての経験なので、わからないという人もおられるはず。

そこで、チェックすべきポイントをお伝えしたいと思います。

ひとつは、できるだけ大規模マンションを選ぶことです。
小規模マンションは避けましょう。

次に立地も重要です。

せっかく買っても軟弱な地盤の立地では、大地震が発生した場合に臨時の費用支出が必要となる可能性が高いためです。

このあたりを詳しく以下で説明したいと思います。

なぜ大規模マンションを選ぶべきか?

分譲マンションを購入するさいには、大規模マンションを選んだほうがメリットを得ることができます。

具体的には総戸数が300戸や400戸クラスのマンションです。
これほどの規模のマンションとなると、管理組合が扱う年間の管理費予算や、修繕積立金の資金が潤沢となります。

このため、高齢者の要望に応じて非常階段に手すりを設置することになっても、余裕をもって費用支出することが可能となります。

あるいは、エントランスに宅配ボックスを増設することになっても、余裕をもって費用支出することができます。

また、分譲マンションにとって最大の費用支出は約12年に一度実施する大規模修繕工事です。

しかし、大規模マンションの場合は修繕積立金予算が潤沢であるため、新築当時の修繕計画通りに大規模修繕工事を実施することが可能となります。

また、大規模修繕工事を実施するさいに、区分所有者に対して修繕費用の臨時拠出を求めることはありません。

さらに大規模マンションのメリットとしては、管理費予算が潤沢であるため、複数名による管理人の常駐が可能となったり、24時間体制で管理人を常駐させることが可能な点を挙げることができます。

セキュリティ強化や、不審者対策という観点でも大規模マンションを購入することはメリットが大きいのです。

小規模マンションを避ける方が良い理由とは

分譲マンションを購入するにあたっては、小規模マンションは避けるべきです。

具体的には総戸数が50戸未満の規模のマンションは、小規模マンションといえます。

購入を避けるべき理由としては、管理組合が扱う管理費予算や、修繕積立金予算の規模が少ない点が挙げられます。

例えば、マンションの管理組合は、マンションの管理会社と委託契約を締結して、平日の昼間の時間帯に管理人を派遣してもらいます。
総戸数が50戸のマンションでも、マンション管理会社に対して月額25万円から30万円程度を支払っているのが実状です。

ところが、あまりに小規模マンションとなると、マンション管理会社に対して月額25万円も支払うことはできません。
1戸あたりの毎月の管理費は9000円程度に設定されていますから、総戸数が30戸の場合、集まる管理費は毎月27万円です。
27万円のうち25万円をマンション管理会社に支払うわけにはいかないのです。

このため小規模マンションでは、週に一度管理会社の管理人に巡回してもらう程度の契約内容とし、マンション管理会社に支払う金額を抑制せざるをえないのです。
つまり不審者対策などで不安が生じます。

さらに、深刻な問題があります。
それは大規模修繕工事です。
総戸数が30戸程度では、築年数が25年となる2回目の大規模修繕工事を実施する頃から資金不足に陥ります。

このため、金融機関から借金をして大規模修繕工事を実施するか、区分所有者から100万円単位の臨時拠出を求めて大規模修繕工事を実施することになるのです。
数十年後にわたる管理組合の資金繰りを考慮にいれると、小規模マンションを買ってはいけないことがわかります。

地盤が強固な立地を選ぶべき!

分譲マンションを購入するさいには、立地も重要です。

とくに、首都直下型地震が発生しても、マンションの基礎が揺らぐような軟弱な地盤のエリアを選んではいけません。強固な地盤のエリアを選ぶ必要があります。

2011年に発生した東日本大震災では、埋め立て地や江戸時代の沼地に建設された分譲マンションでは、マンションの生活インフラ(水道管やガス管)が被害を受けました。

これらのマンションでは、大震災発生から数日間は、マンションの住戸内で水を使用することができませんでした。このため、東京湾の埋め立て地や、江戸時代には沼地であったエリアの物件を避けることをお勧めします。

選ぶべきエリアは、強固な地盤のエリアです。
具体的には、東京都内であれば武蔵野台地の高台であり、埼玉県内であれば大宮台地の高台に立地する分譲マンションです。

まとめ

分譲マンションを購入するときは、最寄り駅や、住戸の間取りや室内設備などを重視して購入を決断するケースもあります。

しかし、もっとも重視すべきはマンション管理組合の資金繰りや、強固な地盤のうえに立地しているか否かです。

大規模マンションであれば、将来にわたって臨時拠出の心配をする必要はありません。
また、強固な地盤に建つマンションならば首都直下型地震が発生しても生活インフラが被害にあう可能性は低いのです。

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